Niebezpieczna zamiana działek na samorządowym folwarku u burmistrza Piotra Ryby w Krynicy-Zdroju

Od redakcji! Dokumenty – zob. Scan20260211093824, Zarządzenie Nr 1118.2023, Zał. Nr 2.-Protokół Rokowań, Zał. Nr 1.-Porozumienie, Akt Notarialny – z uzupełnioną animizacją zostały udostępnione przez burmistrza Krynicy-Zdroju Piotra Rybę na wniosek z 20 stycznia 2026 roku – zob. Wniosek_dotyczy zarządzenia nr 1118_2023 z dnia 5 … – Poczta o2. Dane osobowe Autorów opracowania/tekstu zostały zastrzeżone do wiadomości redakcji gazety „BOBOWAODNOWA”. Tekst został opublikowany w wersji oryginalnej. Tytuł pochodzi od redakcji. Na zdjęciu tytułowym (zaznaczona na pomarańczowo) działka nr  240/2 położona w Krynicy-Zdroju przy ul. Halnej.

xxx

Analiza opublikowanych w nocie „od redakcji” dokumentów, uzyskanych od burmistrza Krynicy-Zdroju Piotra Ryby, w trybie dostępu do informacji publicznej, daje asumpt do podejrzeń, że doszło do poważnych nieprawidłowości przy:

– zamianie nieruchomości, która stanowiła własność Gminy Krynica‑Zdrój, tj. działki nr  240/2 położonej w Krynicy-Zdroju przy ul. Halnej,

– realizacji Porozumienia z dnia 3 stycznia 2023 roku,

– zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

– finansowania inwestycji drogowej przy ul. Halnej w Krynicy-Zdroju.

Na podstawie ujawnionej przez burmistrza Piotra Rybę dokumentacji można domniemywać/postawić tezę, że działania organów samorządu terytorialnego, tj.  Gminy Krynica‑Zdrój i/lub Burmistrza Krynicy-Zdroju, w przedmiotowej sprawie,  mogły naruszyć zasady legalności, gospodarności oraz przejrzystości gospodarowania mieniem komunalnym i środkami publicznymi.

Autorzy opracowania wyrażają pogląd, że w przedmiotowej sprawie instytucje uprawnione (RIO, NIK) a nawet CBA powinny wkroczyć z działaniami kontrolnymi.

xxx

W szczególności należałoby zbadać prawidłowość działań Burmistrza Krynicy‑Zdroju oraz Skarbnika Gminy w związku:

– z zawarciem Porozumienia z dnia 3 stycznia 2023 roku  – zob. Zał. Nr 1.-Porozumienie, dotyczącego zamiany nieruchomości, zobowiązania Gminy do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i ewentualnej dopłaty w kwocie 348 119,00 zł,

– z wydaniem Zarządzenia Nr 1118.2023 z dnia 5 stycznia 2023 roku – zob. Zarządzenie Nr 1118.2023, w sprawie przeznaczenia do zamiany działki nr 240/2,

– z zawarciem aktu notarialnego zamiany z dnia 6 czerwca 2023 roku – zob. Akt Notarialny – z uzupełnioną animizacją,

– z realizacją inwestycji drogowej „Remont drogi wewnętrznej ul. Halnej dz. ewid. nr 261/1, 262/3, 240/3 w Krynicy‑Zdroju (dł. 160 mb)” za kwotę około 338 000,00 zł,

– z późniejszym uchwaleniem nowego MPZP dla tego terenu we wrześniu 2025 roku.

Instytucje uprawnione powinny dokonać oceny formalnej i faktycznej i odpowiedzieć na pytania:

– czy Burmistrz Krynicy-Zdroju nie przekroczył zakresu zwykłego zarządu mieniem gminnym, o którym mowa w art. 18 ust.2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym,

– czy Porozumienie z dnia 3 stycznia 2023 roku oraz związane z nim zobowiązanie do warunkowej wypłaty 348 119,00 zł,  posiadało podstawę prawną w przepisach powszechnie obowiązujących oraz w uchwałach Rady Miejskiej Krynicy-Zdroju (w szczególności w uchwale nr XLVI.269.2013),

– czy nie doszło do naruszenia zasad gospodarności oraz dyscypliny finansów publicznych poprzez przyjęcie nieuzasadnionego ekonomicznie i ryzykownego dla Gminy sposobu rozdysponowania majątku,

– czy działania gminy nie prowadziły do nieuzasadnionego uprzywilejowania interesu prywatnego kosztem interesu gminy.

xxx

Porozumienie z dnia 3 stycznia 2023 roku – zob. Zał. Nr 1.-Porozumienie.

Z  dokumentów wynika, że w dniu 3 stycznia 2023 roku Gmina Krynica‑Zdrój, reprezentowana przez Burmistrza Piotra Rybę, zawarła z osobą fizyczną Porozumienie dotyczące zamiany nieruchomości oraz zmiany MPZP. W szczególności:

– Gmina zobowiązała się doprowadzić do zmiany przeznaczenia części działki gminnej nr 240/2 (ok. 40% jej powierzchni, tj. ok. 0,40 ha) w planie miejscowym – z terenu rolnego z zakazem zabudowy na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

– ustalono termin uchwalenia planu do dnia 31 grudnia 2024 roku,

– zastrzeżono, że w razie nieuchwalenia planu do tej daty Gmina Krynica‑Zdrój zobowiązuje się dopłacić osobie prywatnej kwotę 348 119,00 zł (waloryzowaną) tytułem wyrównania różnicy w wycenach działek.

Porozumienie podpisał również Skarbnik Gminy Krynica‑Zdrój, co oznacza akceptację skutków finansowych Porozumienia dla budżetu gminy.

Z dokumentów nie wynika, aby Porozumienie to było przedmiotem publicznej debaty Rady Miejskiej Krynicy-Zdroju, a jego postanowienia – w ocenie przeprowadzających analizę – wykraczają poza zakres zwykłego zarządu mieniem gminnym i nie znajdują oparcia w uchwałach Rady Miejskiej.

xxx

Zarządzenie Nr 1118.2023 z dnia 5 stycznia 2023 r. – przeznaczenie działki do zamiany – zob. Zarządzenie Nr 1118.2023.

W dniu 5 stycznia 2023 roku Burmistrz Krynicy‑Zdroju wydał Zarządzenie Nr 1118.2023, na mocy którego przeznaczył do zamiany nieruchomość stanowiącą własność Gminy Krynica‑Zdrój, obejmującą działkę ewid. nr 240/2 o pow. 0,9900 ha, położoną w obrębie Krynica‑Wieś (ul. Halna – górny odcinek), w zamian za nieruchomości stanowiące własność osoby fizycznej:

– działka nr 10/16 o pow. 0,1112 ha – zob. poniżej,

– działka nr 10/25 o pow. 0,0484 ha – zob. poniżej,

– działka nr 10/26 o pow. 0,0445 ha – zob. poniżej,

położone w obrębie Krynica‑Zdrój (tzw. „nad Stadionem” przy ul. Piłsudskiego), łącznie 0,2041 ha, z przeznaczeniem „dla potrzeb realizacji zadań własnych”.

Zarządzenie to nie zawiera informacji o warunkowym zobowiązaniu Gminy do wypłaty kwoty 348 119,00 zł w razie nieuchwalenia planu miejscowego.

xxx

Parametry i wartość zamienianych nieruchomości (na dzień zamiany).

Działka gminna nr 240/2 – zob. poniżej i na zdjęciu tytułowym:

– powierzchnia: 0,99 ha,

– przeznaczenie w ówczesnym MPZP: teren rolny z zakazem zabudowy (symbol 2.RZ.1),

– wartość wg operatu szacunkowego na dzień zamiany: 387 090,00 zł.

Działki osoby prywatnej nr 10/16, 10/25, 10/26:

– łączna powierzchnia: 0,2041 ha (działki: 0,1112 ha, 0,0484 ha, 0,0445 ha),

– przeznaczenie w MPZP: dz. nr 10/25 i 10/26 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, dz. nr 10/16 – teren komunikacji – droga wewnętrzna,

– łączna wartość wg operatu szacunkowego: 735 209,00 zł.

Na poziomie operatów szacunkowych i aktu notarialnego można więc odnieść wrażenie, że gmina „zyskuje”, otrzymując majątek droższy (735 209,00 zł) w zamian za tańszy (387 090,00 zł), bez żadnej dopłaty. Jednak w świetle Porozumienia oraz późniejszych działań gminy obraz ten jest całkowicie odmienny.

Xxx

Akt notarialny z dnia 6 czerwca 2023 roku – zob. Akt Notarialny – z uzupełnioną animizacją.

W dniu 6 czerwca 2023 roku zawarto akt notarialny zamiany, w wyniku którego:

– działka gminna nr 240/2 przeszła na własność osoby fizycznej,

– Gmina Krynica‑Zdrój nabyła własność działek nr 10/16, 10/25, 10/26.

xxx

Brak uchwalenia planu miejscowego w terminie z Porozumienia.

Zgodnie z Porozumieniem z dnia 3 stycznia 2023 roku, Gmina zobowiązała się do zmiany planu miejscowego dla części działki 240/2 i uchwalenia tej zmiany do dnia 31 grudnia 2024 roku.

W rzeczywistości plan miejscowy nie został uchwalony w tym terminie, a przeznaczenie działki 240/2 zostało zmienione dopiero we wrześniu 2025 r. uchwałą Rady Miejskiej w Krynicy‑Zdroju, tj. z około dziewięciomiesięcznym opóźnieniem względem terminu umownego.

Z treści Porozumienia wynika, że w takim przypadku Gmina powinna uiścić dopłatę 348 119,00 zł na rzecz osoby prywatnej. Z udostępnionych przez burmistrza Piotra Rybę dokumentów można domniemywać, że  do takiej wypłaty nie doszło.

xxx

Inwestycja drogowa przy ul. Halnej – 160 mb nowej drogi asfaltowej.

Niedługo po dokonaniu zamiany, gdy działka 240/2 była już własnością osoby prywatnej, Gmina zrealizowała zadanie inwestycyjne pod nazwą:

„Remont drogi wewnętrznej ul. Halnej dz. ewid. nr 261/1, 262/3, 240/3 w Krynicy‑Zdroju (dł. 160 mb)”.

Z ogólnodostępnych danych (BIP, dokumentacja przetargowa) wynika, że:

– wykonano ok. 160 mb nowej drogi asfaltowej z odwodnieniem i pełną infrastrukturą,

– szacunkowy koszt zadania wyniósł około 338 000,00 zł,

– droga prowadzi bezpośrednio do i wzdłuż działki 240/2, położonej w terenie dotychczas słabo zainwestowanym (w otoczeniu zaledwie kilku budynków),

– do czasu tej inwestycji istniał dojazd w postaci drogi z płyt betonowych, który – jak na lokalizację wysoko położoną – zapewniał relatywnie dobry dostęp.

W świetle powyższego powstaje poważna wątpliwość, czy inwestycja ta nie została w praktyce potraktowana jako forma rekompensaty dla prywatnego właściciela za niedotrzymanie terminu zmiany planu (zamiast wypłaty kwoty 348 119,00 zł z Porozumienia).

xxx

Uchwalenie nowego planu miejscowego we wrześniu 2025 roku.

Nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przewidujący zabudowę mieszkaniową na części działki 240/2, został uchwalony dopiero we wrześniu 2025 r. Rzeczywiste wykonanie Porozumienia nastąpiło zatem z wyraźnym opóźnieniem względem terminu umownego.

Aby unaocznić skalę ekonomicznych skutków z tym związanych dla Gminy, przedstawiamy szacunkowe wyliczenie wartości działki nr 240/2 po zmianie planu miejscowego oraz budowie drogi asfaltowej.

1. Część budowlana działki (ok. 40% powierzchni).

Zgodnie z Porozumieniem, około 40% powierzchni działki 240/2 (ok. 4 000 m², czyli 0,40 ha) miało zostać przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Dla tej części przyjęto orientacyjną, uśrednioną cenę 425 zł/m², mieszczącą się w przedziale 350–500 zł/m² obserwowanym w ofertach sprzedaży gruntów budowlanych w Krynicy‑Zdroju i okolicach dla:

– terenów widokowych,

– z nową drogą asfaltową,

– z potencjalną możliwością przyłączy i dogodnymi warunkami zabudowy.

Wyliczenie:
425 zł/m² × 4 000 m² = 1 700 000,00 zł.

2. Część rolna działki (ok. 60% powierzchni).

Pozostała część działki (ok. 6 000 m², czyli 0,60 ha) zachowuje charakter rolny, ale korzysta z:

– bezpośredniego sąsiedztwa części budowlanej,

– bezpośredniego dostępu do nowej drogi asfaltowej.

Dla tej części przyjęto wartość 50 zł/m², wyższą niż dla przeciętnego gruntu rolnego z uwagi na korzystną lokalizację.

Wyliczenie:
50 zł/m² × 6 000 m² = 300 000,00 zł.

3. Łączna szacunkowa wartość działki 240/2

Suma obu części daje następujący wynik:

1 700 000,00 zł + 300 000,00 zł = 2 000 000,00 zł
(słownie: dwa miliony złotych).

Dla porównania wartość tej samej działki na dzień zamiany (w 2023 r.), według operatu, wynosiła jedynie 387 090,00 zł.

Oznacza to wzrost wartości o ok. 1 600 000,00 zł, przy czym wzrost ten został „przekazany” w całości prywatnemu właścicielowi, gdyż Gmina zbyła działkę przed zmianą planu przestrzennego  i budową drogi.

Uwzględniając dodatkowo koszt budowy drogi (ok. 338 000,00 zł), łączny negatywny skutek ekonomiczny dla Gminy można szacować na poziomie co najmniej ok. 1 000 000,00 – 1 200 000,00 zł, po uwzględnieniu wartości działek otrzymanych w zamian.

Powyższe wyliczenie ma charakter szacunkowy i służy jedynie zobrazowaniu skali możliwego uszczerbku ekonomicznego dla Gminy. Na pewno wyliczenie to wymaga weryfikacji przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego, którego opinię organ kontrolny może zlecić w toku postępowania.

xxx

Podstawa prawna Porozumienia z 3 stycznia 2023 roku i zakres kompetencji Burmistrza Krynicy-Zdroju.

Zawarte w Porozumieniu zobowiązanie Gminy do zmiany planu miejscowego w określonym terminie, w interesie konkretnego inwestora oraz do wypłaty 348 119,00 zł w razie niewykonania tego zobowiązania, budzi poważne wątpliwości co do zgodności:

– z przepisami ustawy o samorządzie gminnym (w szczególności art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a, zastrzegającym radzie miejskiej podejmowanie decyzji przekraczających zwykły zarząd mieniem),

– z uchwałą Rady Miejskiej w Krynicy‑Zdroju nr XLVI.269.2013 w sprawie zasad nabywania, zbywania i zamiany nieruchomości gminnych, która – z tego co nam wiadomo – nie przewiduje upoważnienia dla Burmistrza do zaciągania warunkowych zobowiązań finansowych tego rodzaju,

– z zasadami przejrzystości i równoprawności podmiotów w procesie planowania przestrzennego.

xxx

Zastąpienie dopłaty z Porozumienia z 3 stycznia 2023 roku inwestycją drogową.

Nieuchwalenie planu w terminie 31 grudnia 2024 roku powinno skutkować – zgodnie z Porozumieniem – wypłatą 348 119,00 zł na rzecz inwestora. Zamiast tego:

– Gmina nie wypłaciła tej kwoty (wynika to z dokumentów przekazanych przez Burmistrza),

– zrealizowała inwestycję drogową za ok. 338 000,00 zł, w praktyce podnosząc wartość działki nr 240/2 będącej już własnością prywatną.

Powstaje pytanie, czy taki sposób działania nie stanowi:

– obejścia treści Porozumienia,

– obejścia zasad udzielania korzyści ze środków publicznych,

– pogwałcenia zasady gospodarności poprzez finansowanie „rekompensaty” dla inwestora w formie infrastruktury publicznej skupionej na jednym prywatnym beneficjencie.

xxx

Brak realizacji deklarowanego celu publicznego na działkach „nad Stadionem”.

Zamiana była uzasadniana potrzebą realizacji usług turystyki i sportu na działkach „nad Stadionem” (10/16, 10/25, 10/26). Faktycznie do tej pory nie zrealizowano tam żadnej inwestycji, a teren pozostaje niezagospodarowany. Tymczasem gmina:

– utraciła na stałe potencjał dochodu ze sprzedaży działki 240/2 po zmianie planu i budowie drogi,

– poniosła koszt budowy drogi do zbytej działki,

– nie osiągnęła realnych, społecznych korzyści w zakresie usług turystyki i sportu.

Działania te mogą więc być sprzeczne z zasadą racjonalnego i oszczędnego gospodarowania mieniem komunalnym.

xxx

Ryzyko naruszenia dyscypliny finansów publicznych.

Konstrukcja Porozumienia (warunkowa dopłata 348 119,00 zł), brak uchwalenia planu w terminie, zastąpienie dopłaty kosztowną inwestycją drogową oraz brak wyraźnej podstawy uchwałodawczej rady miejskiej – mogą wskazywać łącznie na naruszenie zasad planowania i wykonywania budżetu oraz zarządzania ryzykiem finansowym gminy. Na pewno jest to zagadnienie, które powinno zostać zbadane przez kompetentne organy kontroli.

xxx

Mając na uwadze powyższe, należałby z całą stanowczością i konsekwencją podjąć działania ukierunkowane na:

1. Przeprowadzenie szczegółowej kontroli opisanych działań gminy (Porozumienie, zarządzenie, akt notarialny, inwestycja drogowa, procedura zmiany planu miejscowego, uchwały rady gminy, wyceny nieruchomości).
2. Zlecenie – w razie potrzeby – opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego w celu obiektywnego określenia:

– wartości działki 240/2 na dzień zamiany,

– wartości tej działki po zmianie planu i wybudowaniu drogi,

– skali możliwej straty ekonomicznej gminy wynikającej z przyjętego sposobu działania.

3. Dokonanie oceny, czy nie doszło do naruszenia zasad gospodarowania mieniem komunalnym, zasad planowania i wykonywania budżetu oraz innych przepisów prawa.

Cdn.

Z ostatniej chwili – opublikowano 27 czerwca 2026 roku!

Po opublikowaniu materiału prasowego o „niebezpiecznej zamianie działek” do Regionalnej Izby Obrachunkowej w Krakowie został wysłany wniosek następującej treści – zob.  Wniosek_zawiadomienie dotyczący Gminy Krynica-Zdró… – Poczta o2.

Odpowiedź RIO w Krakowie została odebrana w redakcji 25 czerwca 2026 roku – zob. RE_ Wniosek_zawiadomienie dotyczący Gminy Krynica-… – Poczta o2, Pismo BI.051.108.2026. Jak widać burmistrz Piotr Ryba miał szczęście i sprawa została odłożona w czasie a faktycznie zamieciona pod dywan. Takie są realia!